農地の相続をした場合にい知っておくべきポイント
農地には農地法という法律があり、様々な制限が設けられており、「農地を相続したけど農業をしないから手放したい」と思っても、簡単に手放せないものです。
農地を相続するメリット・デメリット
【メリット】
①農地活用が可能
②農地を賃貸することで賃料収入を得られる
③転用できれば賃貸アパートや駐車場にして収益を得ることができる
※③の転用ができれば大きな収益を得ることができますが、農地の転用には多くの制限があります。転用できなくても②のように農家に貸したり、市民農園などに貸し出したりすることは可能です。
【デメリット】
①活用できないと耕作放棄地となってしまう
②除草、農道や用水路の補修・清掃など維持管理が大変
③手放すことが難しい
農地を相続した際に起きる問題とは
1.農業をしたい相続人がいない
相続人全員が農業を行っていないというケースも珍しくなく、農地を借りたいという人が身近にいれば良いのですが、いなければ「耕作放棄地」となり荒地になってしまうことになることもあり、「農地を手放すこと」を視野に入れないといけません。
2.遺産分割協議が進まない
遺産分割協議を複数の相続人で行う場合、相続財産を金額的に平等な割合にして相続する必要があります。
農地を含む相続財産を分割する場合、農地の固定資産税評価額は一般的な宅地よりも低いことが多く、財産の種類と財産額によっては農地以外も相続するケースもあります。
3.農地売却や転用ができない
農地を相続した場合も相続登記が必要です。
農地には農地法という法律があり、相続した農地を宅地などに転用または売却する場合には様々な手続きを行う必要があります。
4.相続税申告が必要になることも
農地は、固定資産税評価額は低いのですが、相続税評価額はエリアによっては高額になる可能性があります。
農地を含め土地評価の計算は複雑なため、専門家に相談するといいでしょう。
農地を相続する際に必要な手続き
農地を相続した場合の手続き
①相続登記の必要書類
１）法定相続人が一人の場合または法定相続分で相続をする場合
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
・法定相続人の戸籍謄本
・法定相続人の住民票
・相続する不動産の固定資産税評価証明書
２）遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
・法定相続人の戸籍謄本
・法定相続人の住民票
・相続する不動産の固定資産税評価証明書
・法定相続人の印鑑証明書
・遺産分割協議書
【相続登記は義務化されます】
相続登記は2024年4月1日から義務化されます。
相続で不動産取得を知った日から3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料を科せられます。
不動産の登記は、農地を含め土地の所有権をめぐるトラブルを防ぐことにもなるので、必ず行いましょう。
②農業委員会へ相続届出
農地を売却したり、相続したりして所有者が変わった場合は、農業委員会への届出が義務付けられています。
【農業委員会とは】
農地法に基づく農地の権利移動の許認可業務などの事務を行っています。
法律に定められている組織で、原則として市町村に1つずつ設置されています。しかし自治体によって複数設置されていたり、農地面積が少ない地域では設置されていなかったりする場合もあります。
管轄している農業委員会は役所に問い合わせて確認することができます。
【必要書類】
・農地法の規定による届出書（管轄の農業委員会で取得）
・登記事項証明書（法務局で登記手続きをする際に発行）
【費用】
農業委員会への相続届出は、費用はかかりません。
【農業委員会への相続届出には期限がある！】
農業委員会への届出は、「被相続人が死亡したことを知った日から10か月以内」に行わなければなりません。相続登記をしてから10か月ではないので気をつけてください。
期限を過ぎたり虚偽の届出をしたりした場合は、罰則が科せられる可能性があるので注意しましょう。
農業をしない相続人はどうするべき？
農地を相続した後の対応
①農地のまま売却
相続した農地を、農地のまま売却し、相続をしたら相続登記（名義変更）を行い、売却手続きを進めます。
※農地は勝手に売買することはできず、農業委員会による許可が必要です。
買い手はかなり絞られるため、「農業が盛んな農業地域」、「住宅地としての需要がない地域」などの場合に検討してみましょう。
②農地以外の用途に転用
宅地に転用すれば、賃貸物件を建てて賃料を得たり、住宅地として売買できたりするなど活用することも可能です。
市街化区域の農地であるという条件が該当しているかを確認
市街化調整区域とは、市街化するのを抑制しているエリアのことで、住宅や商業施設などの建築が原則認められていない地域のことをいいます。
③農地を相続放棄
農地を相続放棄すれば、相続の手続きも相続税を支払う必要もなくなります。ただし相続放棄の意思表示は、「相続開始があったことを知ったときから3か月以内」と期限が定められています。
農地の相続をどうしようか悩んでいる間に期限が過ぎてしまうと、相続放棄ができなくなるので注意しましょう。
また相続放棄は「相続財産全てを放棄すること」なので、農地以外にも相続財産がある場合は、それら全てを放棄することになります。
相続放棄をする場合の注意点
注意点①：農地だけを相続放棄することはできない
相続放棄とは、「全ての相続権を放棄すること」になりますので、農地以外にも相続財産がある場合に「農地だけを放棄すること」は認められません。
全ての相続財産を承継するか、放棄するかを決める必要があります。
注意点②：農地を相続放棄しても管理義務が発生
相続放棄によって農地の所有権を手放すことができても、農地の管理義務は残ります。
これは、民法によって「相続放棄をしても、その相続財産の管理が始まるまでは、自分の財産におけるのと同一の注意をもって、相続財産の管理を継続しなければならない」と定められているからです。
新たな相続人が管理できる状況になるまで、農地の管理義務は継続されるので注意しましょう。
農地が適切に管理されておらず、財産が毀損されるなどした場合は、損害賠償を請求される可能性があります。
また、管理義務継続中にも関わらず、勝手に登記上の名義変更や処分をすると、財産を相続したものとみなされ、相続放棄ができません。
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